Ein Hausbau lässt sich selten bis auf den letzten Euro genau planen. Preise können sich verändern, zusätzliche Arbeiten dazukommen und die finanzielle Belastung kann am Ende höher ausfallen als zunächst gedacht.
Bei der Baufinanzierung geht es deshalb nicht nur um den Zinssatz. Entscheidend ist auch, wie viel Eigenkapital eingesetzt wird, welche monatliche Rate langfristig tragbar ist und welcher finanzielle Spielraum für unerwartete Kosten bleibt.
Wie viel Eigenkapital braucht man für den Hausbau?
Eine pauschale Summe gibt es nicht. Grundsätzlich verbessert mehr Eigenkapital meist die Finanzierungskonditionen. Gleichzeitig sollte man nicht sämtliche Rücklagen in das Bauprojekt stecken.
Für viele Bauherren kann ein Eigenkapitalanteil von etwa 15 bis 20 Prozent eine sinnvolle Größenordnung sein. Mit zunehmendem Eigenkapital können sich die Konditionen weiter verbessern, allerdings wird der Effekt zusätzlicher Mittel irgendwann geringer.
Als Eigenkapital können je nach Finanzierung unter anderem folgende Werte berücksichtigt werden:
- Guthaben auf Bankkonten
- Wertpapiere und andere Rücklagen
- Bausparguthaben
- ein bereits vorhandenes Baugrundstück
- bestimmte Eigenleistungen
- finanzielle Unterstützung durch die Familie
Bei Eigenleistungen sollte realistisch gerechnet werden. Was auf dem Papier nach einer großen Einsparung aussieht, kann in der Praxis deutlich mehr Zeit und Aufwand kosten als erwartet.
Wichtig ist außerdem, nach dem Einsatz des Eigenkapitals noch eine finanzielle Reserve zu behalten. Beim Hausbau können zusätzliche Kosten schneller entstehen als geplant.
Welche monatliche Rate ist beim Hausbau tragbar?
Die Bank prüft, ob die Finanzierung zu den Einnahmen und Ausgaben des Haushalts passt. Für Bauherren ist aber eine andere Frage mindestens genauso relevant: Kann die Familie diese Rate auch langfristig problemlos tragen?
Eine einfache Möglichkeit, das vorab zu testen, ist eine Art eigener Finanzierungs-Stresstest. Wer bereits heute weiß, dass die zukünftige Rate deutlich höher sein wird als die aktuellen Wohnkosten, kann die Differenz über mehrere Monate zurücklegen.
So zeigt sich relativ schnell, ob die geplante Belastung im Alltag tatsächlich funktioniert.
Dabei sollten auch zukünftige Veränderungen berücksichtigt werden. Elternzeit, ein zeitweise geringeres Einkommen oder andere größere Ausgaben können die finanzielle Situation verändern.
Deshalb kann eine etwas niedrigere Anfangstilgung sinnvoll sein, wenn dadurch mehr Spielraum bleibt und später Sondertilgungen möglich sind.
10 oder 15 Jahre Zinsbindung?
Eine längere Zinsbindung bietet mehr Planungssicherheit, kostet aber häufig etwas mehr. Bei einer kürzeren Zinsbindung kann der anfängliche Zinssatz günstiger sein, dafür steht später eine Anschlussfinanzierung an.
Welche Variante besser passt, hängt deshalb von der gesamten Finanzierung ab: Kredithöhe, Tilgung, monatliche Rate, Rücklagen und persönliches Sicherheitsbedürfnis spielen dabei zusammen.
Auch beim Vergleich verschiedener Angebote sollte man genau hinschauen. Der Sollzins beschreibt den eigentlichen Kreditzins. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich bestimmte Kosten und eignet sich deshalb besser, um unterschiedliche Finanzierungsangebote miteinander zu vergleichen.
Was passiert, wenn die Baukosten höher ausfallen?
Steigen die Kosten während der Bauphase und ist das ursprüngliche Budget bereits vollständig verplant, kann eine Nachfinanzierung notwendig werden. Das kann die Finanzierung deutlich verteuern.
Deshalb sollte von Anfang an ein Baukosten-Puffer eingeplant werden. Wie hoch dieser sein sollte, hängt vom Bauvorhaben, Grundstück und Leistungsumfang ab. Ein pauschaler Betrag passt nicht zu jedem Projekt.
Der Puffer ist dabei kein zusätzliches Budget, das von Anfang an ausgegeben werden sollte. Er schafft vielmehr Spielraum für Kosten, die sich während der Bauphase nicht vollständig vorhersehen lassen.
Das können zusätzliche Arbeiten, Änderungen am Projekt oder unerwartete Kosten auf dem Grundstück sein.
Was sollte man vor dem Bankgespräch vorbereiten?
Vor dem Gespräch mit der Bank sollte die eigene Finanzierung möglichst klar sein. Dazu gehören vor allem:
- verfügbares Eigenkapital
- gewünschte Kredithöhe
- realistische monatliche Rate
- gewünschte Anfangstilgung
- mögliche Dauer der Zinsbindung
- verbleibende finanzielle Rücklage
- gewünschter Spielraum für Sondertilgungen
Dabei lohnt es sich, nicht nur nach dem niedrigsten Zinssatz zu fragen. Interessant kann zum Beispiel sein, ob zusätzliches Eigenkapital die Konditionen tatsächlich verbessert und wie stark sich die Rate bei unterschiedlichen Tilgungssätzen verändert.
Auch Punkte wie Sondertilgungen, Auszahlung des Darlehens, Bereitstellungszinsen und die gesamten Finanzierungskosten sollten vor Vertragsabschluss geklärt sein.
Die wichtigsten Fragen vor der Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital kann eingesetzt werden, ohne die Rücklagen vollständig aufzubrauchen?
Welche monatliche Rate passt auch dann noch, wenn sich das Einkommen zeitweise verändert?
Wie viel finanzieller Puffer bleibt für unerwartete Baukosten?
Welche Zinsbindung bietet ein gutes Verhältnis zwischen Kosten und Planungssicherheit?
Welche Möglichkeiten für Sondertilgungen bietet der Kreditvertrag?
Eine gute Baufinanzierung muss also mehr aushalten als nur die erste Kalkulation. Sie sollte auch dann noch funktionieren, wenn beim Bau etwas teurer wird oder sich die persönliche Situation verändert.
Wer sich genauer mit den einzelnen Punkten beschäftigen möchte, findet im dazugehörigen Podcast weitere praktische Beispiele und Hintergründe rund um Eigenkapital, Zinsbindung, Tilgung, Nachfinanzierung und die typischen Fragen bei einer Baufinanzierung.
